Peut-on amortir un bien en location nue ?
Non, jamais. L'amortissement est interdit dans la catégorie des revenus fonciers. C'est la différence structurelle entre les deux régimes, et elle n'a aucune exception.
Location nue ou meublée ?Questions fréquentes
Vos questions sur la déclaration de vos loyers
65 questions, en meublé comme en location nue, avec la réponse et le guide qui la détaille.
Débuter en LMNP
Le meublé est-il vraiment taxé à 18,6 % de prélèvements sociaux ?
Oui depuis la LFSS 2026, contre 17,2 % en foncier. Mais ce taux s'applique à un bénéfice : si les amortissements ramènent votre résultat à zéro, vous payez 0 € de prélèvements sociaux.
Location nue ou meublée ?Le micro-BIC à 50 % est-il plus intéressant que le foncier réel ?
Souvent oui à charges faibles, grâce à un abattement supérieur (50 % contre 30 % au micro-foncier) et à un plafond bien plus élevé. Mais dès qu'il y a un crédit, le LMNP au réel dépasse les deux.
Location nue ou meublée ?Faut-il un SIRET pour louer en nu ?
Non. L'immatriculation et le SIRET ne concernent que la location meublée, qui est une activité commerciale. La location nue se déclare directement sur la 2044.
Location nue ou meublée ?Puis-je louer un bien en meublé et un autre en nu ?
Oui, sans difficulté. Chaque bien suit sa propre catégorie : le meublé sur la liasse BIC et la 2042-C-PRO, le nu sur la 2044. Les deux coexistent dans la même déclaration de revenus.
Location nue ou meublée ?Faut-il un montant minimum de recettes pour être LMNP ?
Non, il n'existe pas de plancher. Dès le premier loyer meublé, vous relevez du statut, avec obligation d'immatriculation.
Qui peut être LMNP ?Le statut LMNP est-il automatique ?
Oui, il s'applique de plein droit dès que vous louez meublé sans franchir les seuils LMP. Aucune option particulière n'est à formuler pour « devenir » LMNP.
Qui peut être LMNP ?Une résidence secondaire louée occasionnellement relève-t-elle du LMNP ?
Oui, si elle est louée meublée et que l'activité reste dans les limites du statut. Attention aux règles locales spécifiques aux meublés de tourisme.
Qui peut être LMNP ?Le régime réel est-il réservé aux gros revenus locatifs ?
Non. Il est accessible sur option quel que soit le montant des loyers. Son intérêt dépend de vos charges réelles, pas de la taille de vos recettes : un studio financé à crédit y gagne souvent plus qu'un grand appartement payé comptant.
Comprendre le régime réelPuis-je revenir au micro-BIC après avoir opté pour le réel ?
Oui, en renonçant à l'option dans le délai de dépôt de la déclaration. Mais c'est rarement une bonne idée : vous perdez le bénéfice des amortissements en cours, sans les récupérer par la suite.
Comprendre le régime réelLe réel oblige-t-il à prendre un expert-comptable ?
Non, aucune obligation légale. Vous pouvez tenir votre comptabilité vous-même ou passer par un logiciel, à condition de produire une liasse fiscale conforme. Le sujet est détaillé dans le guide consacré au choix entre comptable et compta autonome.
Comprendre le régime réelPeut-on choisir d'être LMP volontairement ?
Non. Le statut découle mécaniquement des seuils. En revanche, on peut piloter ses recettes pour rester LMNP ou, à l'inverse, laisser la bascule s'opérer si elle est avantageuse.
LMNP vs LMPLe seuil de 23 000 € s'apprécie-t-il par bien ou par foyer ?
Par foyer fiscal, en cumulant l'ensemble des recettes meublées.
LMNP vs LMPLa bascule en LMP est-elle réversible ?
Oui, si votre situation repasse sous l'un des deux seuils l'année suivante, vous redevenez LMNP.
LMNP vs LMPDémarrer son activité
J'ai oublié de déclarer mon activité il y a deux ans, que faire ?
Effectuez la déclaration dès maintenant via le guichet unique, en indiquant la vraie date de début d'activité. Mieux vaut régulariser spontanément.
Obtenir son SIRET (P0i)La déclaration est-elle payante ?
Non, elle est totalement gratuite sur le site de l'INPI. Les sites qui facturent ce service sont des intermédiaires privés.
Obtenir son SIRET (P0i)Faut-il un SIRET même au micro-BIC ?
Oui. L'immatriculation est obligatoire quel que soit le régime fiscal, y compris au micro-BIC.
Obtenir son SIRET (P0i)Un LMNP au micro-BIC paie-t-il la CFE ?
Oui. Le régime d'imposition n'a aucune incidence sur la CFE : c'est l'exercice de l'activité qui la déclenche. Seule différence, elle n'est pas déductible au micro-BIC.
La CFE du loueur en meubléJe n'ai reçu aucun avis de CFE, dois-je m'inquiéter ?
Oui, dans la plupart des cas. L'avis n'est pas envoyé par la poste : il faut le consulter dans votre espace professionnel sur impots.gouv.fr. L'absence d'avis papier n'a jamais valu exonération.
La CFE du loueur en meubléFaut-il redéposer une déclaration de CFE chaque année ?
Non. Seule la déclaration initiale 1447-C-SD est obligatoire, l'année de création. Ensuite, la CFE est reconduite automatiquement, sauf changement à signaler via un 1447-M.
La CFE du loueur en meubléSuis-je exonéré si mon bien est loué seulement quelques mois par an ?
Pas automatiquement. Ce sont vos **recettes** qui comptent : si elles restent sous 5 000 € sur l'année N-2 (ramenées à 12 mois), l'exonération de cotisation minimum s'applique.
La CFE du loueur en meubléLa CFE se paie-t-elle par bien ou par commune ?
Par commune. Plusieurs biens dans la même commune donnent en principe une seule CFE ; des biens dans des communes différentes donnent un avis par commune.
La CFE du loueur en meubléOptimiser au régime réel
Les honoraires d'expert-comptable sont-ils vraiment déductibles ?
Oui, ils constituent une charge d'exploitation entièrement déductible au réel.
Charges déductibles au réelPeut-on déduire des travaux réalisés avant la mise en location ?
Les travaux engagés pour rendre le bien louable peuvent être déduits ou amortis selon leur nature. Les gros travaux d'amélioration sont généralement amortis.
Charges déductibles au réelLa CFE est-elle déductible ?
Oui, la Cotisation Foncière des Entreprises est déductible à 100 % au régime réel.
Charges déductibles au réelPeut-on amortir un bien acheté il y a dix ans ?
Oui. Vous l'inscrivez à votre bilan à sa **valeur vénale du jour** de l'entrée au régime réel, généralement supérieure au prix d'achat — ce qui augmente la base amortissable. Les années passées avant l'option ne sont pas rattrapables.
Les amortissementsQue se passe-t-il à la fin de la durée d'amortissement ?
Le composant cesse d'être déduit et votre résultat imposable remonte mécaniquement. Sur un bien amorti par composants, cette remontée est progressive plutôt que brutale, les durées s'échelonnant de 15 à 50 ans.
Les amortissementsL'amortissement est-il obligatoire au régime réel ?
Oui. La comptabilité doit constater la dépréciation des immobilisations : ne pas amortir n'est pas une option, et un amortissement omis n'est en principe pas rattrapable plus tard.
Les amortissementsPeut-on changer d'option d'une année sur l'autre ?
Non. Le choix se fait à l'inscription du bien à l'actif, dès la première déclaration. Il est donc important de bien l'arbitrer dès le départ.
Frais de notaire : déduire ou amortir ?Les frais de notaire d'un bien neuf sont-ils traités différemment ?
Le principe est identique, mais les frais sont plus faibles dans le neuf (2 à 3 %), ce qui réduit l'enjeu du choix.
Frais de notaire : déduire ou amortir ?Les frais de garantie du prêt sont-ils déductibles ?
Oui, les frais liés au financement (dossier, garantie, assurance emprunteur) sont déductibles en charges au réel.
Frais de notaire : déduire ou amortir ?Les amortissements non déduits ont-ils une date de péremption ?
Non. Ils se reportent sans limite de durée tant que l'activité se poursuit.
Amortissements différés (stock)Peut-on choisir de ne pas déduire un amortissement disponible ?
La déduction s'impose dans la limite du bénéfice. Vous ne pouvez pas « garder » volontairement du bénéfice imposable pour reporter davantage d'amortissement.
Amortissements différés (stock)Que devient le stock en cas de revente ?
Le stock non utilisé est définitivement perdu à la cessation d'activité, mais il n'a jamais impacté votre imposition, ni sur les loyers, ni sur la plus-value.
Amortissements différés (stock)Déclarer
Peut-on encore envoyer la liasse par courrier ?
Non, la télétransmission est obligatoire pour la 2031 depuis plusieurs années. Seule la voie électronique (EFI ou EDI) est acceptée.
La liasse fiscale LMNPEFI ou logiciel EDI, que choisir pour un premier exercice ?
Un logiciel EDI vaut souvent ses 50-150 € la première année : il calcule les amortissements et évite les erreurs de case. Vous pourrez toujours basculer sur la saisie EFI gratuite une fois la logique acquise.
La liasse fiscale LMNPLe coût du logiciel de télétransmission est-il déductible ?
Oui, comme les frais de comptabilité, c'est une charge déductible au régime réel.
La liasse fiscale LMNPFaut-il joindre la liasse fiscale à la 2042-C-PRO ?
Non. La liasse (2031/2033) est télétransmise séparément, en amont. Sur la 2042-C-PRO, on ne reporte que le résultat.
Reporter son résultat sur la 2042-C-PROQue faire si j'ai plusieurs biens ?
Les résultats se cumulent au sein d'une même activité LMNP et sont reportés globalement, selon le régime applicable.
Reporter son résultat sur la 2042-C-PROLes numéros de cases changent-ils chaque année ?
Les cases principales sont stables d'une année sur l'autre, mais vérifiez toujours l'intitulé exact sur le formulaire de l'année en cours, car des ajustements sont possibles.
Reporter son résultat sur la 2042-C-PROLe FEC est-il obligatoire si je suis au micro-BIC ?
Non. Le micro-BIC ne suppose aucune comptabilité : il n'y a pas d'écritures à produire, donc pas de FEC. L'obligation naît avec le passage au régime réel.
Le FEC en LMNPUn tableur Excel suffit-il à créer l'obligation de FEC ?
Oui. L'administration considère un tableur comme une comptabilité informatisée. Ce n'est donc pas l'outil qui vous dispense du FEC — au contraire, c'est lui qui déclenche l'obligation, sans forcément vous donner les moyens de la remplir.
Le FEC en LMNPDois-je joindre mon FEC à ma déclaration annuelle ?
Non, jamais. Il ne s'agit pas d'un document déclaratif. Il est uniquement produit sur demande, dans le cadre d'une vérification de comptabilité.
Le FEC en LMNPQue se passe-t-il si je n'ai pas de FEC le jour d'un contrôle ?
L'amende de 5 000 € prévue à l'article 1729 D du CGI s'applique, par exercice contrôlé, indépendamment de l'exactitude de votre comptabilité. Le vérificateur peut en outre écarter votre comptabilité et reconstituer votre résultat.
Le FEC en LMNPMon expert-comptable produit-il le FEC automatiquement ?
Oui, tout logiciel de comptabilité professionnel génère un FEC conforme, et votre expert-comptable doit pouvoir vous le remettre. Demandez-le et conservez-en une copie de votre côté : c'est vous, et non lui, qui êtes tenu de le présenter.
Le FEC en LMNPCombien d'écritures doit contenir un FEC de LMNP ?
Il n'y a pas de minimum. Une comptabilité de location meublée peut tenir en une dizaine d'écritures de synthèse par exercice, dès lors qu'elles sont équilibrées, justifiées et cohérentes avec la liasse.
Le FEC en LMNPQue risque-t-on en cas d'erreur de déclaration ?
Selon les cas : redressement, majorations et intérêts de retard. Une régularisation spontanée limite les pénalités.
Les erreurs fréquentes à éviterPeut-on corriger une déclaration déjà envoyée ?
Oui, une déclaration rectificative est possible, en ligne, dans les délais prévus par l'administration.
Les erreurs fréquentes à éviterL'oubli du SIRET est-il grave ?
Il faut le régulariser rapidement. L'administration peut réclamer les déclarations manquantes, mais une démarche spontanée est toujours mieux vue.
Les erreurs fréquentes à éviterPeut-on vraiment faire sa liasse fiscale seul ?
Oui, c'est autorisé. Il faut toutefois maîtriser l'amortissement et disposer d'un moyen de télétransmission agréé (souvent via un logiciel).
Comptable ou compta soi-même ?L'OGA (organisme de gestion agréé) est-il obligatoire ?
Non, et l'adhésion n'a désormais plus d'intérêt fiscal : la réduction d'impôt pour frais de comptabilité et d'adhésion (article 199 quater B du CGI) a été **supprimée au 1er janvier 2025** par la loi de finances 2025, et la majoration de 25 % appliquée autrefois aux non-adhérents avait déjà disparu. Vos frais de comptable ou de logiciel restent en revanche **déductibles en charge** au régime réel.
Comptable ou compta soi-même ?Un logiciel LMNP est-il fiable pour la première déclaration ?
Oui pour une situation standard. La première année étant la plus délicate (ventilation, choix des durées), une relecture ou un accompagnement ponctuel peut être rassurant.
Comptable ou compta soi-même ?Revendre et cas particuliers
La réforme s'applique-t-elle aux biens achetés avant 2025 ?
Oui. Elle vise toutes les ventes réalisées à partir du 15 février 2025, quelle que soit la date d'achat, et tous les amortissements déduits depuis l'acquisition.
Plus-value à la revente (réforme 2025)Les prélèvements sociaux sur la plus-value passent-ils à 18,6 % ?
Non. Les plus-values immobilières restent à 17,2 %. Seuls les revenus locatifs meublés sont passés à 18,6 % en 2026.
Plus-value à la revente (réforme 2025)Comment connaître le total de mes amortissements déduits ?
Il figure sur vos liasses fiscales (déclarations 2033, dotations cumulées). Un simulateur peut aussi le reconstituer à partir du prix et de la ventilation du bien.
Plus-value à la revente (réforme 2025)Toutes les résidences services sont-elles exclues de la réforme ?
L'exclusion vise les résidences étudiantes, seniors et EHPAD. Les résidences de tourisme, elles, sont concernées par la réintégration.
LMNP en résidence servicesPeut-on récupérer la TVA ?
Dans le neuf, la récupération de la TVA (20 %) est possible sous conditions, notamment la fourniture de services para-hôteliers par l'exploitant et un engagement de conservation. Vérifiez au cas par cas.
LMNP en résidence servicesQue se passe-t-il si le gestionnaire fait défaut ?
Le versement des loyers peut être interrompu et la revente compliquée. D'où l'importance d'analyser sa solidité avant d'investir.
LMNP en résidence servicesLe réel est-il vraiment plus intéressant que le micro en Airbnb ?
Dans la majorité des cas, oui, dès que vos charges réelles et l'amortissement dépassent l'abattement forfaitaire, ce qui est fréquent en saisonnier. Un simulateur permet de trancher.
LMNP réel en saisonnier / AirbnbDois-je faire classer mon meublé ?
Le classement améliore le micro-BIC, mais si vous passez au réel, son intérêt fiscal disparaît. Il conserve un intérêt commercial et pour la taxe de séjour.
LMNP réel en saisonnier / AirbnbLa taxe de séjour est-elle déductible ?
Oui, la part reversée aux collectivités est déductible au réel.
LMNP réel en saisonnier / AirbnbDois-je payer la CFE deux fois si mes deux biens sont dans deux communes différentes ?
Oui. Chacune de vos communes calcule et réclame sa propre CFE, selon son propre taux et sa propre base minimum. Les deux montants sont intégralement déductibles de votre résultat.
Plusieurs biens LMNP : SIRET, CFE et liasse fiscaleSi mes deux biens sont dans la même commune, ai-je une seule CFE ?
Généralement oui, un seul établissement et une seule CFE — mais l'administration peut retenir la valeur locative la plus élevée des deux biens pour fixer la base minimum. Une CFE unique, dont le montant tient compte de l'ensemble.
Plusieurs biens LMNP : SIRET, CFE et liasse fiscaleFaut-il une liasse par bien si j'en ai plusieurs ?
Non. Une seule liasse regroupe tous vos biens détenus en direct (hors indivision), avec un résultat fiscal consolidé.
Plusieurs biens LMNP : SIRET, CFE et liasse fiscaleUn bien en indivision compte-t-il dans ma liasse personnelle ?
Non, sauf votre quote-part du résultat, calculée sur la liasse séparée déposée par l'indivision elle-même.
Plusieurs biens LMNP : SIRET, CFE et liasse fiscaleVotre cas en chiffres, plutôt qu'en principes
Le comparateur calcule les quatre régimes sur vos montants, en deux minutes et sans inscription.
Faire mon bilan gratuitBarème des revenus 2025 (loi de finances 2026) · Mis à jour le 24 septembre 2026 · Sources : impots.gouv.fr, Légifrance — code général des impôts. Ces montants sont indicatifs et ne remplacent pas l'avis d'un professionnel.