Micro-foncier ou régime réel : comment choisir

En location nue, vos loyers relèvent des revenus fonciers. Deux façons de les déclarer : un forfait qui ne demande aucun justificatif, ou le réel qui déduit vos charges au centime. Le choix n'est pas un détail de formulaire — il décide de votre impôt, et il vous engage trois ans.

Le micro-foncier en une phrase

Le fisc retire 30 % de vos loyers et impose le reste. Ces 30 % sont censés couvrir toutes vos dépenses : assurance, taxe foncière, intérêts d'emprunt, travaux, frais de gestion. Vous ne déduisez rien d'autre, et vous ne justifiez rien.

Il s'applique de plein droit si vos recettes brutes annuelles, tous biens nus confondus, ne dépassent pas 15 000 €. Au-delà, le réel s'impose sans que vous ayez le choix.

Une déclaration au micro-foncier tient en une case : la 4BE de votre 2042. Pas de 2044, pas d'annexe.

Il reste fermé si votre bien relève d'un dispositif particulier (Malraux, monuments historiques, certains dispositifs d'investissement locatif) : ces régimes imposent le réel.

Le régime réel en une phrase

Vous déduisez vos charges réelles, une à une, sur le formulaire 2044. Si elles dépassent vos loyers, la différence devient un déficit foncier — imputable sur votre revenu global jusqu'à 10 700 € par an, ce que le micro ne permet jamais.

Le seuil de bascule : 30 % de vos loyers

Tout se ramène à une comparaison. Additionnez vos charges déductibles de l'année :

• intérêts d'emprunt et assurance emprunteur ;
• taxe foncière, hors part d'ordures ménagères récupérée sur le locataire ;
• primes d'assurance (propriétaire non occupant, garantie loyers impayés) ;
• charges de copropriété non récupérables ;
• frais de gestion locative, d'agence, de procédure ;
• travaux d'entretien, de réparation et d'amélioration ;
• le forfait légal de 20 € par local, sans justificatif.

Si ce total dépasse 30 % de vos loyers, le réel est plus favorable. En dessous, le forfait vous fait gagner.

Dans la pratique, deux situations font basculer presque mécaniquement vers le réel : un bien financé à crédit — les intérêts seuls consomment souvent plus de 30 % des loyers les premières années — et une année de travaux.

Un exemple chiffré

Un appartement loué 800 € par mois, soit 9 600 € de loyers annuels. Propriétaire dans la tranche à 30 %.

Poste	Sans crédit ni travaux	Avec crédit et travaux
Loyers encaissés	9 600 €	9 600 €
Intérêts d'emprunt	0 €	3 000 €
Taxe foncière	900 €	900 €
Assurances	180 €	180 €
Charges de copropriété	600 €	600 €
Travaux	0 €	8 000 €
Total des charges	1 680 €	12 680 €
Abattement du micro (30 %)	2 880 €	2 880 €
Base imposable au micro	6 720 €	6 720 €
Base imposable au réel	7 920 €	déficit de 3 080 €

Dans la colonne de gauche, le forfait bat vos charges réelles de 1 200 € : le micro-foncier gagne, et il vous épargne une 2044.

Dans celle de droite, le réel ne se contente pas d'annuler l'impôt sur les loyers : il crée un déficit de 3 080 € qui vient réduire le revenu imposable de votre foyer — salaire compris. À 30 % de tranche et 17,2 % de prélèvements sociaux, l'écart entre les deux colonnes se compte en milliers d'euros.

L'option pour le réel : trois choses à savoir

Elle s'exerce sans courrier. Déposer une déclaration 2044 vaut option. Aucune lettre recommandée, aucune démarche préalable auprès de votre service des impôts.

Elle vous engage trois ans. Vous ne pouvez pas revenir au micro-foncier l'année suivante parce qu'il vous arrangerait mieux. Passé ces trois années, l'option se reconduit tacitement, et vous pouvez alors en sortir chaque année.

Elle vaut pour tous vos biens nus. Pas seulement celui dont les travaux vous ont poussé à opter. Si vous détenez trois appartements loués nus, les trois passent au réel ensemble.

C'est la raison pour laquelle il faut regarder au-delà de l'année en cours : des travaux importants en 2026 peuvent justifier l'option, mais ce sont bien 2026, 2027 et 2028 qu'il faut avoir en tête.

Ce qui ne change pas d'un régime à l'autre

Les prélèvements sociaux valent 17,2 % dans les deux cas, en plus de l'impôt sur le revenu. C'est le taux des revenus fonciers ; ne le confondez pas avec celui de la location meublée, porté à 18,6 % par la loi de financement de la Sécurité sociale pour 2026.

L'amortissement n'existe ni dans l'un ni dans l'autre. Déduire une fraction du prix du logement chaque année est propre à la location meublée. En revenus fonciers, seul le déficit joue ce rôle — différemment, et sur d'autres montants.

Les pièges à éviter

Compter le capital remboursé dans les charges. Seuls les intérêts se déduisent. La part de mensualité qui rembourse le capital n'est pas une charge : c'est de l'épargne.

Oublier que le plafond de 15 000 € porte sur les recettes brutes. Avant charges, tous biens nus confondus, et pour le foyer fiscal entier.

Opter pour le réel une année de travaux sans regarder les deux suivantes. Si vos charges retombent à 15 % des loyers en 2027 et 2028, l'engagement vous y maintient.

Confondre les travaux déductibles et les autres. L'entretien, la réparation et l'amélioration se déduisent. La construction, la reconstruction et l'agrandissement, jamais — même au réel.

Comment trancher, concrètement

Prenez vos derniers relevés et faites l'addition des charges de l'année. Si le total dépasse 30 % de vos loyers, le réel vous fait gagner ; sinon le micro. Puis posez-vous la même question pour les deux années suivantes, puisque c'est la durée de l'engagement.

Le calculateur de déficit foncier fait le calcul avec vos montants, et montre ce qu'un déficit effacerait d'impôt cette année comme sur les suivantes.